15 Etapas para Comprar seu Imóvel

Introdução

Por gerações, estratégias de investimento imobiliário foram usadas para diversificar carteiras, aumentar o fluxo de caixa e obter riqueza. A beleza de comprar seu primeiro imóvel é que em breve você se juntará a inúmeros outros no caminho para economizar na aposentadoria, alcançar metas de investimento e inevitavelmente atingir seus objetivos financeiros. No entanto, antes de aproveitar os últimos benefícios, você precisa conhecer as 12 etapas para comprar seu primeiro imóvel para alugar.


Etapa 1: Conheça seu objetivo final

Entender sua meta final é o primeiro passo para comprar uma propriedade para aluguel de investimento. Esse objetivo final deve ser baseado em expectativas realistas, em suas capacidades financeiras, na estratégia de investimento escolhida e nas respostas às cinco perguntas a seguir:

  1. Quando você planeja se aposentar e quanto dinheiro precisará para cobrir todas as suas despesas?
  2. Você tem alguma fonte de renda de aposentadoria atual?
  3. Quanto você planeja investir na compra de imóveis para aluguel (e outras oportunidades de investimento imobiliário)?
  4. Você precisa de fluxo de caixa imediato?
  5. Você precisa diversificar seu portfólio para reduzir riscos, maximizar retornos ou reduzir impostos?

Esses tipos de perguntas acima ajudarão você a manter uma visão de seu objetivo final ao começar a escolher uma estratégia de investimento que atenda às suas necessidades, considerando o seu primeiro potencial investimento em imóveis para locação.


Etapa 2: obter conselhos de outros proprietários

O próximo passo na sua jornada de investimento imobiliário é falar com outros proprietários. Conversar com um mentor que está investindo na mesma área (e tipos de casas) em que você está interessado pode fazer toda a diferença no mundo. Quando você fala com seus mentores / outros proprietários, é importante manter em mente o “viés de investimento” deles. O viés de investimento se refere às próprias experiências do proprietário, à estratégia de compra e, é claro, às metas finais. Com isso em mente, você pode começar a encontrar investidores com objetivos semelhantes e recursos extensos.


Etapa 3: economize para o entrada

Ao começar a explorar a possibilidade de comprar seu primeiro imóvel para locação, é importante ter em mente quanto dinheiro economizar para um adiantamento. Idealmente, você deve economizar um adiantamento de 20 a 30% antes: a) procurando uma oportunidade de investimento ou b) solicitando a pré-aprovação. As cinco dicas a seguir podem ajudar você a economizar adiantamentos em tempo hábil:

  1. Pague qualquer dívida que você possui atualmente.
  2. Configure um depósito de poupança automático.
  3. Abaixe seu aluguel.
  4. Reduza drasticamente as despesas de moradia desnecessárias.
  5. Aceite um segundo emprego.

Etapa 4: conheça suas despesas com propriedades

Embora cada imóvel alugado seja diferente, todos têm uma coisa em comum … despesas. Com isso em mente, antes de comprar um imóvel alugado, é importante que você saiba tudo sobre as possíveis despesas mensais e inesperadas que a propriedade sofrerá. Essas despesas potenciais incluem:

  • Impostos sobre a propriedade. Ao comprar um imóvel alugado, é importante lembrar que alguns estados (assim como cidades ou municípios de determinados estados) têm impostos sobre a propriedade mais altos do que outros. Além disso, os impostos sobre a propriedade podem ser bastante caros, por isso é sempre uma boa ideia revisar qualquer propriedade de investimento em potencial com seu CPA, antes de decidir assinar na linha pontilhada.
  • Separe dinheiro para reparos antecipados e inesperados.
  • Mantenha um fundo de dia chuvoso. Não é segredo que mesmo o mercado imobiliário mais forte pode mergulhar. Tenha pelo menos seis meses em reservas de caixa salvas. Esses fundos serão especialmente úteis se você precisar realizar reparos de emergência ou se sua propriedade permanecer vaga por um longo período de tempo.

Etapa 5: obter pré-qualificação

A pré-qualificação ajudará você a entender melhor que tipos de propriedades de investimento você pode comprar. Existem algumas qualificações que devem ser atendidas antes de se tornar pré-qualificada:

  • Uma pontuação de crédito de pelo menos 680 (uma pontuação ideal é 740 ou superior).
  • Um histórico de dois anos em uma empresa nos EUA. Os trabalhadores independentes precisarão comprovar sua estabilidade financeira e renda mensal nos últimos 3 a 5 anos.
  • Tenha o dinheiro líquido necessário para o adiantamento.
  • Tenha dinheiro disponível por pelo menos seis meses de despesas.
  • Manter uma relação dívida / renda consistentemente baixa.
  • Mantenha no máximo 10 propriedades financiadas em seu relatório de crédito atual.

Etapa 6: pesquise diferentes mercados de aluguel

Pesquisa, pesquisa e pesquisa um pouco mais. De fato, quando chega a hora de comprar seu primeiro imóvel para locação, você nunca pode pesquisar muito. Como parte desse processo, procure os seguintes indicadores de um forte mercado imobiliário .

  1. Crescimento do emprego. Os fortes mercados imobiliários e o aumento do crescimento do emprego andam de mãos dadas. Basta perguntar aos moradores de Huntsville, Alabama, onde o FBI está construindo uma grande instalação, criando mais de 1.000 empregos e, posteriormente, apoiando o crescente mercado imobiliário local.
  2. Crescimento populacional. O crescimento da população é frequentemente um indicador de um forte mercado imobiliário. A regra geral é a seguinte: quando pessoas de fora do estado migram para uma área, o mercado imobiliário alugado é geralmente inundado e transformado no mercado de um vendedor (ou senhorio), o que significa que você tem a oportunidade de capitalizar em um único oportunidade de investimento.
  3. Revitalização da cidade. Um período de revitalização da cidade geralmente oferece uma oportunidade de capitalizar no mercado imobiliário. Detroit é um ótimo exemplo de cidade que está passando por um período de revitalização, tem um forte crescimento de emprego e população e, portanto, experimenta um aumento no mercado imobiliário local.

Identificar um mercado que atenda aos três critérios acima é mais fácil quando se trabalha com um consultor de investimentos confiável durante uma sessão de estratégia agendada.


Etapa 7: faça sua própria pesquisa

Da observação das escolas à compreensão da relação entre aluguel e aluguel, existem várias etapas que você pode seguir para concluir sua própria diligência. Vale ressaltar que os fatores utilizados na etapa anterior ajudarão a identificar mercados imobiliários fortes. Agora, como parte de sua diligência, será seu trabalho investigar os bairros reais desses mercados. Faça os seguintes tipos de perguntas para orientar seus esforços de pesquisa.

  • O imóvel alugado está dentro de um bom distrito escolar?
  • Os atributos locais estão a uma curta distância?
  • Falando em caminhar, qual seria a pontuação de caminhada da propriedade?
  • Quantas propriedades de aluguel existem na área?
  • A taxa de criminalidade é baixa?
  • Qual é a renda familiar média do bairro?
  • Quais são os dados demográficos do bairro e eles se alinham aos dados demográficos de aluguel identificados para o mercado local?

Etapa 8: fale com o Proprietário do Imóvel

Quando se trata de comprar seu primeiro imóvel para locação, é vital que você fale com o gerente da propriedade. Não deixe de fazer os seguintes tipos de perguntas:

  • Quanto é que um [insira uma breve descrição de sua propriedade de investimento em potencial] nesta área?
  • Quais são os aluguéis médios nessa área?

Depois de reunir as respostas para as duas perguntas acima, de vários proprietários, comece a cruzar os dados com os que você encontra em sites populares como Craigslist, Hotpads, Zillow ou até mesmo Apartments.com. Essas informações fornecerão uma boa visão de como determinados gerentes de propriedades são capazes de alugar imóveis acima da média.


Etapa 9: faça uma inspeção residencial

As inspeções domiciliares geralmente custam entre US $ 250 e US $ 450; no entanto, eles valem o dinheiro e o tempo. A inspeção pode apontar itens de “bandeira vermelha” que, se deixados despercebidos ou não resolvidos, podem acabar custando milhares de dólares (ou mais) depois que você já comprou a casa. É importante também ter em mente que os resultados da inspeção residencial podem ser utilizados durante as etapas de negociação da sua compra residencial. Quer se trate de uma redução de preço ou de solicitar aos atuais proprietários um novo telhado antes de comprar a casa, a inspeção é uma parte vital para concluir sua diligência. A devida diligência é essencial para determinar se você está assumindo a quantidade certa de risco para a possível recompensa monetária.

Para uma análise mais aprofundada da importância da due diligence no setor imobiliário, confira nosso artigo recente, Due Diligence in Real Estate – 9 dicas para compradores inteligentes .


Etapa 10: Analisar o Pro Forma

Antes de comprar seu primeiro imóvel para locação, você deve dedicar o tempo necessário para estudar o Pro Forma. Em termos leigos, os Pro Forma da propriedade são essencialmente suas projeções de fluxo de caixa. Essas projeções ajudarão a determinar o fluxo de caixa mensal previsto da casa, bem como suas despesas, incluindo impostos e ROI esperado.


Etapa 11: faça uma avaliação

Se você planeja financiar a compra de um imóvel alugado, o credor solicitará uma avaliação. A avaliação ajuda o credor a garantir que o preço de compra e o preço de avaliação sejam semelhantes. Em outras palavras, um credor não concederá um empréstimo de US $ 200.000 para uma casa que só foi avaliada em US $ 100.000. Finalmente, a avaliação lhe dará a tranqüilidade de garantir que você não está pagando mais pela casa do que realmente vale.


Etapa 12: Não esqueça o seguro de proprietário!

Os acidentes são de todas as formas e tamanhos. Não coloque riscos desnecessários em sua compra de investimento mais recente ao não obter o seguro do proprietário. Assim como você fez com os gerentes de propriedades, ligue e converse com alguns agentes locais para comparar preços, pacotes e, é claro, cobertura.

Além do seguro do proprietário, os novos proprietários devem ter uma apólice de seguro abrangente. Esse tipo de política oferece uma camada secundária de proteção em caso de acidente inesperado ou ação imprevisível (como um inquilino descontente que foi despejado recentemente). Essas apólices de seguro protegerão não apenas sua nova propriedade de aluguel, mas também seus outros ativos de investimento em caso de acidente ou ação judicial.


Etapa 13: Evite uma fixação superior

É sempre tentador procurar casas de barganha com grandes planos para consertar isso. Mas, como você está comprando seu primeiro imóvel para alugar, geralmente não é a idéia mais inteligente para assumir uma posição superior. Mais frequentemente, os novos proprietários acabam gastando mais tempo e dinheiro do que o inicialmente previsto. Em vez disso, procure comprar aluguéis que não exijam muita reforma e estejam listados abaixo do valor de mercado. Você aprenderá muitas lições valiosas durante a sua primeira experiência na compra de imóveis. Isso dará uma idéia melhor do que você entraria com um potencial fixador superior.


Etapa 14: Escolha o financiamento certo

A decisão sobre o financiamento certo para comprar seu primeiro imóvel alugado simplesmente se resume às suas metas de investimento imobiliário. Você está interessado em gerar fluxo de caixa mensal positivo ou valorização a longo prazo? O tipo de financiamento que você usa afetará absolutamente seu retorno. Por exemplo, quanto maior o seu pagamento mensal da hipoteca, menor será o seu fluxo de caixa. A boa notícia é que, se você fizer uma pesquisa de mercado e comprar um aluguel em um mercado em crescimento, os proprietários poderão contar com fluxo de caixa positivo e apreciação a longo prazo. Outra grande coisa sobre a compra de imóveis é que geralmente é um ativo valorizador ou crescente. Quanto mais tempo você mantiver seu imóvel alugado, mais ele aumentará em valor (valorização) e, graças à inflação aumentando os aluguéis ao longo do tempo, seu fluxo de caixa mensal também aumentará.


Etapa 15: faça uma oferta

Depois que você faz uma oferta e ela é aceita, o relógio começa a contar. A quantidade de tempo que você precisa fechar variará, mas é aconselhável agir rapidamente e garantir que o negócio seja fechado antes do prazo acordado. Nesse ponto, você deve ter uma idéia muito sólida sobre quanto dinheiro e tempo precisará para preparar sua propriedade para locação. Se você decidiu contratar um gerente de propriedade, comece a começar a estabelecer termos e acordos. Quanto mais rápido você preencher o aluguel com inquilinos, mais rápido começará a ver um retorno do seu investimento.